Faut-il investir en immobilier via une SCI ?

Vous songez à acquérir un bien immobilier dans le cadre d’un investissement patrimonial, vous avez entendu parler de la possibilité de faire cet achat via une SCI et vous posez la question de l’opportunité de le faire. Cet article est destiné à vous donner des éléments de réponse, bien qu’une analyse au cas par cas soit indispensable pour une appréciation fiable.

I. Comment fonctionne une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, dont l’objet social est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport et pourra prétendre à une quote-part des résultats également proportionnelle à cet apport.

Comment constituer une SCI ? Quelles règles régissent ce statut ?

• Statuts de la SCI : La création d’une SCI nécessite des statuts rédigés par un notaire ou un expert-comptable. Ces derniers définissent les règles de fonctionnement de la SCI, la répartition des parts sociales, les modalités de gestion et de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité, etc, tout en tenant compte des particularités d’une société civile.
• Associés : Une SCI peut avoir un ou plusieurs associés. Les associés peuvent être des personnes physiques (individus) ou morales (sociétés). Ils détiennent des parts sociales qui représentent leur participation dans la SCI et peuvent prétendre aux bénéfices à hauteur de leur participation. Les comptes courants des associés peuvent présenter un solde débiteur, puisque les SCI ne sont pas régies par les dispositions du code de commerce.
• Capital social : Une SCI a un capital social, la répartition du capital entre les associés détermine leur part respective dans la SCI. Les apports peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers) ou en industrie (compétences ou travail). La législation n’impose pas de capital social minimum aux sociétés civiles immobilières qui peuvent donc fixer son capital à un montant symbolique et n’ont pas l’obligation de libérer ce capital.
• Gérance : La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être choisis parmi les associés ou être des tiers. Ils ont pour rôle de prendre les décisions courantes concernant la gestion de la société, la gestion des biens immobiliers détenus par la SCI, et les relations avec les tiers.
• Responsabilité des associés : la responsabilité des associés est indéfinie, s’agissant d’une société civile. Contrairement à certaines formes de sociétés commerciales, les associés peuvent être exposés sur la totalité de leur patrimoine personnel en cas de pertes financières et de passif impayé. Un associé de société civile doit obligatoirement contribuer aux pertes et au passif social, aucune clause des statuts ne peut venir supprimer cette obligation. Seul le créancier peut choisir de renoncer à son droit de poursuivre individuellement les associés.

Les cessions de parts sociales au profit d’un tiers nécessitent l’obtention d’un agrément. Il est toutefois possible de prévoir une liberté de cession entre associés ou au profit de membres familiaux. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.

• Assemblées générales : Les décisions importantes relatives à la SCI sont prises lors d’assemblées générales des associés. Ces réunions permettent aux associés de prendre les décisions de nomination ou de révocation des gérants, l’approbation des comptes annuels, la souscription d’emprunt, l’acquisition de biens, etc.
• Obligations fiscales : Une SCI est soumise à des obligations fiscales, notamment la transmission d’une liasse fiscale dont la forme dépend du régime fiscal adopté par la SCI, IS (cerfa 2065) ou IR (cerfa 2072).
• Obligations comptables : Si la transmission d’une liasse fiscale implique l’établissement d’une comptabilité régulière et d’un bilan, cette obligation de suivi comptable permet également de s’assurer de la régularité des soldes des comptes courants des associés et de la correcte imputation de la quote-part de résultat à laquelle ils peuvent prétendre.
• Régime d’imposition :
  • Transparence fiscale : le régime fiscal de la SCI est par défaut est la transparence fiscale au sens de l’article 1655 ter du CGI, c’est-à-dire que les associés de la SCI sont imposés individuellement sur leur quote-part de bénéfices et selon le régime auquel ils sont eux même soumis. Une même SCI peut donc présenter une liasse fiscale intégrant un calcul de revenu selon le régime BIC pour ses associés à l’IS, et selon le régime des revenus fonciers pour les associés imposés selon le régime de l’IR.
    Les revenus perçus par les associés d’une SCI transparente sont imposés, qu’ils soient prélevés ou non. En cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
    En cas de cession d’un bien immobilier par la SCI, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique alors, avec l’abattement pour durée de détention, comme si les associés étaient imposés directement sans transposition de cette dernière.
  • Impôt sur les sociétés: Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, comme l’article 206 du CGI l’autorise, elle est dite opaque sur le plan fiscal. Elle est imposée à son niveau sur le bénéfice généré au régime de l’impôt sur les sociétés. Les sommes prélevées par les associés au titre de leur quote-part de bénéfice sont assimilées fiscalement à des distributions de dividendes.
    Lorsque la SCI, qui est une société civile, réalise une activité de location meublée, la SCI est réputée opaque fiscalement, puisqu’exerçant une activité commerciale, et se voit imposée à l’IS. Les biens immobiliers sont donc amortis et les charges d’exploitation sont déduites des revenus avant application de l’IS au taux en vigueur.
    En cas de cession d’un bien immobilier par la SCI soumise à l’IS, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur les sociétés en tenant compte des amortissements déjà pratiqués sur le bien. La plus-value tend donc mécaniquement vers le prix de vente du bien au fil du temps de détention.

II. Quels sont les intérêts que présente la création d’une SCI ?

La création d’une SCI offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, de mutualiser les moyens pour faciliter un financement avec effet de levier, faciliter la détermination des règles de sortie d’un associé.

Gestion et transmission du patrimoine : La SCI permet de regrouper des biens immobiliers au sein d’une entité distincte, dont les règles de gestion et de prises de décision découlent des statuts, facilitant ainsi la gestion du patrimoine dans certains circonstances. Elle offre également une structure souple pour la transmission de ce patrimoine entre les associés ou générations. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises par donation ou succession, permettant ainsi une transmission progressive et planifiée du patrimoine familial.

Mutualisation des moyens entre associés pour bénéficier de l’effet de levier : les créanciers de la société disposent d’une garantie financière liée à la responsabilité indéfinie des associés à hauteur du passif social, même s’il n’y a pas de solidarité entre ces derniers. La SCI n’offre en effet aucune protection juridique et ne limite pas la responsabilité de ses associés à hauteur des apports. La mutualisation des moyens entre plusieurs associés au sein d’une SCI permet ainsi d’améliorer les garanties apportées au financeur dans le cadre de la souscription d’un ou plusieurs emprunts destinés à financer les biens acquis.

Sortie facilitée d’un associé :  L’article 815 du Code Civil stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Un indivisaire peut parfaitement se séparer de son plein gré en cédant sa quote-part, les indivisaires disposant d’un droit de préemption. Mais cela reste théorique, la cession d’une quote-part d’un bien n’ayant que peu de valeur et trouver un acquéreur sans consentement des indivisaires à céder leurs propres parts est improbable. Les statuts de la SCI permettent d’organiser plus librement les règles qui s’appliqueront pour la détermination de la valeur des parts et le process de cession en cas de volonté d’un associé de céder ses parts.

III. Quels sont les inconvénients qu’impliquent la création d’une SCI ?

La société civile immobilière n’est pas forcément une solution adaptée à toutes les situations en raison de frais de gestion comptable et fiscale, des conséquences qu’entraînent un changement de régime fiscal et d’un formalisme accru en matière de gestion juridique.

Formalisme juridique :  que ce soit pour sa création ou en cours de vie sociale, la SCI reste une société, avec toutes les obligations qui en découlent. Sa création suppose la rédaction de statuts, pour laquelle il est préférable de se faire accompagner par un expert-comptable ou un avocat et des formalités légales auprès du guichet unique après la passation d’une annonce dans un journal d’annonces légales et l’apport des fonds à la banque teneur du compte de fonctionnement en vue de son immatriculation.

En cours de vie sociale, les décisions sont prises en assemblée dans le respect des dispositions applicables à toute société civile, et au moins une fois par an en vue de l’approbation des comptes et de la décision d’affectation du résultat.

Cet aspect juridique, souvent négligé, peut être source de conflit entre associés, notamment au sein d’un couple en cas de séparation.

Comptabilité et liasse fiscale : une fois la SCI créée, il faut tenir une comptabilité de trésorerie, si les associés à l’IR et que la SCI est transparente et une comptabilité commerciale si la SCI est opaque fiscalement. Une fois la comptabilité et le bilan annuel établi, une liasse fiscale doit être télétransmise transmise à l’administration fiscale. Cela implique des frais de gestion qui n’ont pas lieu d’être en cas de détention d’un bien sans l’intermédiation d’une SCI.

Fiscalité élevée lors de la vente d’un bien en location meublée : dans le cas d’une activité de location meublée, la SCI est réputée être soumise à l’IS. Ainsi, le bien immobilier détenu est amorti au fur et à mesure de son exploitation. Mais lors de la cession de ce dernier, les amortissements pratiqués cumulés viennent accroître d’autant la plus-value réalisée soumise à impôt sur les sociétés. Les abattements pour durée de détention propre au régime IR ne sont pas applicables dans le cadre d’une SCI à l’IS. Et le prélèvement des sommes issues de la cession, après imposition de la plus-value, implique l’application du régime de la fiscalité des dividendes au niveau des associés.

Coût de liquidation : bien que non significatif au regard du coût d’acquisition du bien immobilier en général, la liquidation d’une SCI a un coût lié aux formalités et au formalisme juridique qui sont nécessaires. En effet, les parts d’une SCI sont rarement liquides, seule le bien détenu sera vendable dans la plupart des situations. Une fois la SCI vide de tout actif, sa dissolution sera nécessaire sous réserve d’un nouvel investissement à venir.

IV. Les autres formes de sociétés transparentes adaptées à la location meublée

Certaines formes de sociétés transparentes sont adaptées à la location meublée comme la SNC (Société en Nom Collectif) et la SARL de famille car permettent de maintenir une transparence fiscale, et donc le régime de l’IR pour les associés personnes physiques :

Société en Nom Collectif (SNC) : La SNC est une forme de société où les associés sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la société. Chaque associé participe à la gestion de la société et peut engager la société en son nom propre. Les associés sont imposés sur leur part de bénéfices selon le régime fiscal applicable à leur situation (impôt sur le revenu pour les personnes physiques ou impôt sur les sociétés pour les personnes morales).

Par défaut, une SNC est considérée comme transparente sur le plan fiscal. Cela signifie que la société elle-même n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Les associés sont imposés individuellement sur leur part des bénéfices de la société, en les déclarant dans leur déclaration de revenus personnelle, dans la catégorie appropriée.

Toutefois, la SNC a la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société sera imposée directement sur ses bénéfices, selon le taux d’imposition de l’IS en vigueur.

SARL de famille : La SARL de famille est une forme de SARL particulière qui est réservée aux membres d’une même famille (ascendants, descendants, conjoints, frères et sœurs) et permet aux membres de la famille de s’associer pour exploiter une activité de location meublée.

Elle est également transparente fiscalement, ce qui signifie que les bénéfices et les pertes de la société sont imposés au nom des associés proportionnellement à leur part dans les bénéfices, bien qu’exerçant une activité commerciale.

Cependant, en cas de départ d’un associé ou de rupture de mariage, le statut de la SARL de famille peut être remis en cause, les associés devant être impérativement membres d’une même famille.

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