Immobilier, marchands de biens et promoteurs

En expertise comptable ou commissariat aux comptes, des compétences variées au service de votre société de marchand de biens ou de promotion immobilière

Au-delà de notre mission de tenue ou de révision comptable, comme expert-comptable, nous vous offrons un service personnalisé, nous anticipons vos besoins et vous informons des évolutions de la réglementation sociale et fiscale vous concernant afin de mettre en place des solutions adaptées.

En tant que commissaire aux comptes, nous adoptons une démarche constructive et souple, appuyée sur les tests substantifs mais aussi et surtout sur la revue de vos différents process, en collaboration avec vos équipes, afin de construire un lien de confiance avec ces dernières et d’être source de recommandations dans le cadre de l’amélioration continue de ces process.

Le développement du cabinet en matière d’expertise comptable et de commissariat aux comptes repose sur l’accompagnement technique d’une équipe polyvalente et régulièrement formée, la proximité et disponibilité de collaborateurs et d’associés, experts-comptables et commissaires aux comptes, disponibles et à votre écoute lorsque vous en avez besoin.

En expertise comptable ou commissariat aux comptes, des compétences variées au service de votre société de marchand de biens ou de promotion immobilière

Gestion comptable

Notre mission de tenue ou de révision comptable auprès de votre entreprise de marchand de biens ou de promotion immobilière se traduit avant tout par un accompagnement destiné à ;

• Créer ou reprendre une entreprise de promotion immobilière ou de marchand de biens,
• Sécuriser vos projets sur le plan fiscal, notamment au regard de la TVA et de la déductibilité des charges financières,
• Analyser le résultat économique de vos projets en mettant en place une comptabilité analytique si nécessaire,
• Optimiser vos ressources financières, notamment vos financements externes.

Afin de s’assurer de la fiabilité de l’information financière établie, nous vous aidons à mettre en place des process de récupération des informations et de comptabilisation des données efficaces, ainsi que les outils adaptés, permettant le suivi de la valeur des stocks immobiliers et de la marge future par projet suivi par votre entreprise de promotion immobilière ou de marchand de bien.

Nous anticipons les problématiques à venir sur les différents projets développés par une prise de connaissance de chacun, et une analyse des implications comptables et fiscales.

Nous vous mettons éventuellement en lien avec des fiscalistes ou des notaires habitués à travailler avec des promoteurs immobiliers et marchands de biens sur des projets significatifs de rénovation, de restructuration ou de création d’immeubles, si nos compétences ne permettent pas de répondre à l’ensemble des problématiques qui se présentent.

Si votre entreprise de promotion immobilière ou de marchand de biens est une filiale d’un groupe étranger ou société détenue par des sociétés de capital-risque, en tant qu’expert-comptable, nous produisons les reportings périodiques destinés aux apporteurs de fonds.

Gestion fiscale

Nous prenons en charge l’établissement des déclarations fiscales récurrentes et ponctuelles. Nous étudions précisément le contexte et l’objet de chacun des projets de votre entreprise liée au secteur immobilier, en amont, afin d’identifier les problématiques fiscales, notamment en matière de TVA, qui influent potentiellement sur la marge à terminaison. Nous vous accompagnons aux contrôles fiscaux et réalisons pour vous une veille de la législation fiscale et de ses évolutions lors des différentes Lois de Finances.

Gestion sociale

Sur le plan social, Houdart A&C dispose d’une bonne connaissance des conventions collectives applicables aux différentes activités attachées au secteur immobilier, du fait des nombreuses entreprises exerçant dans ce domaine d’activité parmi sa clientèle ; promoteurs immobiliers, marchands de biens, sociétés d’investissement immobiliers, etc.

Nous établissons les bulletins paies des employés de nos clients rattachés à ce secteur d’activité, nous vous assistons dans le cadre des contrôles URSSAF, nous établissons les DSN et pouvons prendre en charge les virements de salaires des collaborateurs.

Nous nous chargeons des affiliations aux organismes de prévoyance compétents suivants la branche d’activité de votre entreprise.

Nous vous conseillons en cas de litige avec un ou plusieurs collaborateurs et vous mettons en relation avec un avocat que nous sommes prêt à recommander en cas de litige prud’hommal.

Due diligence

Lorsqu’une opportunité de croissance externe se présente, nous sommes en mesure de réaliser, en tant que conseil ou en tant que commissaire aux comptes, un audit d’acquisition de la cible préalablement à votre prise de décision.

Assistance juridique

Notre service juridique vous propose un accompagnement dans les missions juridiques courantes et extraordinaires de la vie de votre société de promotion immobilière ou de marchand de biens. Nous sommes également disponibles pour vous apporter tous les conseils dont, en tant que dirigeant de société du secteur immobilier, vous pourriez avoir besoin dans le cadre de la conduite de votre activité.

Notre mission juridique inclue ; le secrétariat juridique annuel, la rédaction de certains actes, la rédaction des procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires et extraordinaires, convocations, modifications statutaires (transfert siège social entreprise, dénomination sociale…), formalités auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, etc.

Nous vous accompagnons enfin pour réaliser les opérations d’apports, transformation, fusion et scission de société.

Accompagnement des dirigeants

Notre mission ne se limite pas à l’établissement du bilan de votre entreprise. Pour les entreprises familiales faisant partie de nos clients, nous accompagnons le chef d’entreprise sur le plan patrimonial afin que ses décisions en lien avec cette entreprise ayant une répercussion sur ses actifs patrimoniaux soient optimales pour lui et son entourage familial.

La diversité de nos compétences nous permet de vous accompagner en premier lieu dans le cadre de vos déclarations fiscales personnelles. Nous établissons vos déclarations de revenus en France, ainsi que votre déclaration éventuelle d’impôt sur la fortune immobilière.

Nous vous assistons dans le choix de vos contrats de prévoyance santé et prévoyance lourde individuels et collectifs. Nous vérifions que le formalisme de mise en place des contrats couvre le risque de redressement fiscal et social.

Nous vous accompagnons si nécessaire dans le cadre de vos contrôles fiscaux personnels.

L’acquisition de l’immobilier de son entreprise est souvent, pour le chef d’entreprise, un moyen intéressant de concilier l’intérêt de son entreprise avec le développement de son patrimoine personnel.

Nous sommes aux côtés du chef d’entreprise depuis l’initiation du projet, la prise de décision d’investissement immobilier, le choix de la structuration de l’investissement, jusqu’à la préparation des documents nécessaires à demande d’obtention des fonds auprès des organismes de financements.

Nous disposons d’un réseau significatif de professionnels spécialisés en courtage d’assurance, notaire, avocat spécialisé en social ou en fiscalité, que nous pouvons mobiliser pour compléter notre accompagnement.

MyUnisoft, un logiciel comptable digital, collaboratif et innovant 

Nous disposons d’un outil de production comptable innovant, performant et collaboratif, véritable market place avec API ouverte, auquel peuvent se connecter la plupart des applis courantes utilisées par les entrepreneurs, que ce soit les néobanques digitales, les outils de suivi de recettes, d’analyse de données ou logiciels de paie.

Grâce aux accords conclus avec la plupart des établissements bancaires, nous pouvons mettre en place avec votre banque une récupération automatique de vos flux bancaires sous format EBICS.

Nous pouvons mettre à disposition de vos équipes comptables notre logiciel, afin de travailler en collaboration sur vos données financières en temps réel. Nous pouvons également prendre entièrement en charge la tenue comptable si vous ne disposez pas de service comptable.

Questions courantes relatives au secteur immobilier, marchands de bien, promoteurs

Quel est le régime fiscal applicable à une SCI sous-louant un immeuble pris en crédit-bail ?

La sous-location d’un immeuble pris en crédit-bail par une SCI transparente fiscalement est soumise au régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) et non au régime des revenus fonciers. C’est d’ailleurs cette subtilité qui est à l’origine de la plus-value court terme qu’entraîne une levée d’option de crédit-bail par une SCI transparente sous-louant l’immeuble.

En revanche, si la SCI a opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés, c’est le régime BIC qui s’applique.

Quelles sont les conséquences de la levée d’option de crédit-bail par une SCI ? 

En premier lieu, La levée d’option d’achat des locaux, au terme du contrat de crédit-bail, entraîne l’obligation de procéder à la réintégration d’une fraction des loyers versés en cours de contrat, en application des articles 239 sexies et suivants du CGI, correspondant à la différence entre ;

• La valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix de la levée d’option,
• Et le montant des amortissements que la SCI aurait pratiqué si elle avait été propriétaire du bien dès l’origine.

En second lieu, dans le cas particulier d’une SCI transparente fiscalement détenue par des personnes physiques, sous-louant un immeuble pris en crédit-bail, la levée d’option entraîne, en sus de la réintégration d’une fraction des loyers, la reconnaissance d’une plus-value court-terme. En effet, en exerçant l’option, la SCI a une activité de location (régime des revenus fonciers) et non plus de sous-location (régime BNC). Cela correspond pour l’administration à un transfert du patrimoine professionnel au patrimoine privé, justifiant, en vertu de l’article 93 quater IV du CGI, la constatation de cette plus-value. Cette dernière est déterminée par différence entre ;

• la valeur vénale de l’immeuble à la date de levée d’option
• et son prix de revient tel qu’il est défini après prise en compte des réintégrations de loyer.

L’imposition de cette plus-value ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où la SCI aurait opté pour l’IS préalablement à l’échéance du contrat de crédit-bail.

Toutefois, dans le cas où les associés désirent conserver le régime des sociétés de personnes tout en levant l’option d’achat, il est possible de demander le report d’imposition de la plus-value par une option expresse. La plus-value sera reportée jusqu’à la date de transmission de l’immeuble ou la transmission de tout ou partie des parts de la SCI, ou la dissolution de cette dernière.

Qu’est-ce que les contrats à long terme en comptabilité ? 

Les contrats à long terme sont des contrats d’une durée généralement longue spécifiquement négociés dans le cadre d’un projet unique portant sur la construction, la réalisation ou, le cas échéant, la participation en qualité de sous-traitant à la réalisation d’un ensemble de biens et de services fréquemment complexes, dont l’exécution s’étend sur au moins deux exercices comptables. Le droit de l’entité à percevoir les revenus contractuels est fonction de la conformité au contrat du travail exécuté.

Les contrats à long terme se retrouvent généralement dans les secteurs d’activités suivants : bâtiment et travaux publics, ingénierie, informatique, construction navale, industrie aéronautique et spatiale, etc.

Pour les contrats à long terme, il existe deux méthodes de reconnaissance du chiffre d’affaires : à l’avancement ou à l’achèvement.

Qu’est-ce que la méthode de reconnaissance du résultat à l’achèvement ? 

La méthode de l’achèvement est une méthode de comptabilisation du chiffre d’affaires attaché à un contrat long terme. Elle consiste à ne comptabiliser le chiffre d’affaires que lorsque le contrat est totalement exécuté. Les en-cours de production sont valorisés et constatés en stock à hauteur des charges engagées dans le projet au cours de l’année. Aucun chiffre d’affaires n’est donc constaté au-fur-et-à-mesure de l’enregistrement de ces en-cours. Les éventuelles pertes terminaison sont cependant provisionnées dès lors qu’elles deviennent probables et peuvent être estimées avec suffisamment de précisions.

Qu’est-ce que la méthode de reconnaissance du résultat à l’avancement ? 

Elle consiste à comptabiliser un chiffre d’affaires partiel à la clôture de l’exercice via l’enregistrement de factures à établir, en fonction de l’avancement du contrat, que la marge prévisionnelle soit bénéficiaire ou déficitaire.

A la fin de chaque exercice une fraction du chiffre d’affaires attaché au contrat est enregistrée à hauteur du pourcentage d’avancement des travaux. Le taux d’avancement est déterminé par rapport au coût total prévu des travaux. Le pourcentage d’avancement fin N est déterminé ainsi : coût des travaux réalisés fin N / coût total prévu.

Quel est le régime de TVA sur les ventes d’immeubles ? 

Immeubles neufs 

Les ventes effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d’immeubles achevés depuis 5 ans au plus, sont en principe soumises à TVA au taux de 20% sur le prix de vente total.

Immeubles anciens

Les ventes effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, sont en principe exonérées de TVA.

Par dérogation, conformément à l’article 268 du CGI, est soumis à la TVA sur marge la livraison d’un terrain à bâtir ou d’un d’immeuble achevé depuis plus de cinq ans lorsque l’option pour la TVA est réalisée et s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction.

Terrains à bâtir

Les cessions de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la TVA lorsqu’elles sont effectuées à titre onéreux par des personnes assujetties agissant en tant que telles, et ce, quelle que soit la qualité de l’acquéreur.

Lorsque les cessions de terrains à bâtir relèvent de la TVA, la taxe est, en principe, assise sur le prix de vente total de la cession. Toutefois, la base d’imposition est réduite à la marge réalisée par le cédant en vertu de l’article 268 du CGI lorsqu’il est établi que le terrain acquis par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction à l’occasion de cette acquisition.

Qu’est-ce qu’une Société Civile de Construction Vente ? 

Les sociétés civiles immobilières de construction vente (SCCV) sont des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction. Elles sont régies par les articles L.211-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation.

La rénovation d’un immeuble ne rentre pas dans le champ de son objet social, à moins que la reconstruction soit telle qu’elle soit assimilée juridiquement à la constitution d’un immeuble neuf.

Cette forme de société est utilisée par les promoteurs immobiliers pour des opérations de construction d’immeubles neufs, permettant d’isoler chaque projet et son financement dans une structure propre de type SPV. Les associés de la SCCV imposés à hauteur de leur quotepart de résultat selon le régime qui leur est applicable, revenus fonciers ou BIC pour les sociétés à l’IS. La SCCV est fiscalement transparente.

Pourquoi faire appel à un cabinet spécialisé dans l’immobilier ? 

Que vous soyez dirigeant d’une société de promotion immobilière ou d’une société de marchands de biens immobiliers, l’activité de votre entreprise se caractérise par des problématiques fiscales complexes et dont les enjeux financiers sont significatifs.

Au-delà de l’accompagnement dans l’établissement des comptes annuels et de votre liasse fiscale, vous attendez d’un expert-comptable spécialiste du secteur immobilier des conseils, un savoir-faire technique, et une aptitude à anticiper les risques fiscaux et les conséquences de vos décisions de gestion, afin d’être en mesure de suivre précisément votre marge à terminaison ou à la revente de l’immeuble. Il sera également en mesure vous assister dans le choix du statut juridique des structures porteuses de projets.

Le choix d’un commissaire aux comptes spécialisé dans l’immobilier vous assure d’une approche par les risques constructive, et d’une capacité à identifier les enjeux fiscaux. Au-delà des tests substantifs menés, et des recommandations pour la mise en place de process destinés à améliorer votre contrôle interne et la fiabilité de production des états financiers.

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